НДФЛ при продаже единственного жилья: когда платить и как снизить

Короткий ответ даёт практика: НДФЛ не уплачивается, если соблюдён минимальный срок владения — для единственного жилья он короче. Развернутый ответ и нюансы собраны ниже; для общего понимания поможет материал «Нужно ли платить НДФЛ, если продаёте единственное жильё.» В этой статье поясняется, когда налог исчезает сам, а когда его можно уменьшить законно и без риска.

Продажа единственного дома или квартиры редко похожа на безмятежный переезд: обычно это компромисс между сроками, ценой и правилами, которые напоминают о себе в самый неподходящий момент. Налог на доходы тут не враг, а холодная арифметика закона, к которой лучше подготовиться заранее.

Рынок любит скорость, но налоговая логика любит выдержку. Чем дольше собственник держал объект, тем меньше вопросов у инспекции. И где‑то между датами в ЕГРН, ценой сделки и кадастровой стоимостью складывается итог — заплатить, не платить или документально обнулить базу. Разобраться стоит один раз, чтобы дальше действовать спокойно.

Когда НДФЛ при продаже единственного жилья не платится

Налог не уплачивается, если соблюдён минимальный срок владения: для единственного жилья — обычно 3 года, для прочих случаев — 5 лет. Освобождение действует, даже если цена выше кадастра, и не зависит от статуса налогового резидента.

Ключ к нулевому НДФЛ — срок. Для объектов, купленных после изменений в Налоговом кодексе, общий минимальный период составляет 5 лет. Но для единственного жилья действует льготное правило: достаточно 3 лет владения. Оно работает, когда у продавца нет другой жилой недвижимости — квартиры, дома, комнаты, доли — на момент продажи. Чтобы не тормозить переезд, предусмотрен «коридор 90 дней»: если новое жильё куплено незадолго до сделки, старое при расчёте срока всё равно считается единственным. В результате освобождение не зависит от того, выросла ли цена в договоре, и не ломается из‑за технических деталей. Важны только даты в правоустанавливающих документах и отсутствие другой жилой собственности в период, который учитывает закон. Сложная на вид конструкция, на деле — понятные условия: прожить со своим объектом три спокойных года, подтвердить, что он один, и расстаться без налога.

Когда налог всё же возникает и из чего он складывается

Налог появляется, если минимальный срок владения не соблюдён. Ставка — 13% с дохода до 5 млн рублей и 15% с суммы сверх этого порога; для нерезидентов по общему правилу — 30%, но освобождение при соблюдении срока также применимо.

Если собственник спешит и продаёт раньше трёх лет (для единственного) или пяти (для остальных), инспекция ждёт декларацию и расчёт НДФЛ. Базой считается доход от продажи, но закон не даёт манипулировать цифрами без берега: применяется правило кадастра — доход не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости на 1 января года сделки. То есть даже если в договоре стоит «умеренная» цена, к расчёту возьмут большее из двух значений: сумму в ДКП или 0,7 от кадастра. После этого собственник вправе уменьшить доход законно — либо на фиксированный имущественный вычет (1 млн рублей для жилья), либо на подтверждённые расходы покупки. Выбор влияет на копейку в итоговом платеже. А ещё в расчёте работает прогрессия: до 5 млн — 13%, выше — 15% на превышение. В долевой собственности всё считается пропорционально доле, каждый участник подаёт 3‑НДФЛ отдельно, и вычеты применяет каждый сам.

Как работает «кадастр × 0,7» и почему цена в договоре — не всегда решающая

Если цена по договору ниже 70% кадастровой стоимости, для налога берут именно «кадастр × 0,7». Это снимает стимулы занижать цену и защищает бюджет от серых договорённостей.

На практике это выглядит просто: определяют кадастровую стоимость квартиры на 1 января года продажи, умножают на 0,7 и сравнивают с ценой из ДКП. Для расчёта налога выбирают большее число. Это правило одинаково действует и для жилья, и для долей. Поэтому в переговорах об альтернативной сделке, когда стороны пытаются «вписаться» в сумму задатка и банковских расчётов, имеет смысл сначала проверить кадастр. Иногда одно письмо из Росреестра или выписка из ЕГРН расставляют цифры на места лучше, чем самый убедительный аргумент на показе.

Ставки 13% и 15%: где проходит граница и как это чувствуется в платеже

Ставка 13% действует на часть налоговой базы до 5 млн рублей, а 15% — только на сумму, которая превысила этот порог. То есть прогрессия мягкая, а не «ступень со всей суммы».

Например, если налоговая база (после вычета или расходов) составила 6,2 млн рублей, налог считается так: 5 млн × 13% плюс 1,2 млн × 15%. Результат выше, чем при плоской ставке, но предсказуем и прозрачен. Важно помнить, что база — это не цена из договора, а доход с поправкой на правило кадастра и выбранный способ её уменьшить. Для нерезидентов применяется особая ставка 30%, но если минимальный срок владения соблюдён, сделка освобождается от налога — это принципиальное изменение последних лет, которое сняло часть вопросов у тех, кто долго держал жильё, но временно живёт за границей.

Как законно уменьшить НДФЛ: вычеты, расходы и их комбинации

Базу можно уменьшить двумя способами: имущественным вычетом 1 млн рублей или расходами на покупку, подтверждёнными документами. В одном договоре выбирается один из способов — тот, что выгоднее.

Имущественный вычет — простой инструмент, который не требует глубокого архива: достаточно заявить его в декларации за год продажи. Он срезает 1 млн рублей с совокупного дохода от продажи жилой недвижимости за год. Расходный метод тоньше: если сохранились документы о покупке (ДКП, акт приёма‑передачи, платёжные документы, выписки из банка, расписки), доход можно уменьшить на эти расходы. В ипотечных историях сюда добавляются проценты, но только при соблюдении условий закона и при точной привязке платежей к объекту. В долевой собственности вычет и расходы делятся по долям, а при продаже нескольких объектов в один год вычет 1 млн распределяется между ними суммарно, а не на каждый по отдельности. Ещё один часто забываемый рычаг — имущественный вычет на покупку нового жилья (до 2 млн по базе и до 3 млн по процентам): если покупка и продажа пришлись на один год, он может «съесть» налог от продажи, потому что применяется к доходам, облагаемым по ставке 13% в сумме.

Алгоритм выбора упирается в документы и цифры. Если есть надёжно подтверждённые расходы — почти всегда выгоднее именно они. Если документов нет или расходы малы, спасает «миллион». Если в том же году есть покупка — счёт становится общим, и вычет на покупку может сыграть решающую роль.

• Сначала определить, есть ли право на освобождение по сроку владения; если да — вопрос закрыт.
• Если срока нет — сравнить цену договора и 70% от кадастра: к расчёту берётся большее.
• Проверить наличие документов на расходы: при их достаточности чаще всего они выгоднее вычета 1 млн.
• Оценить, была ли покупка жилья в том же году: имущественный вычет на покупку может обнулить итоговую сумму НДФЛ.
• Разделить всё по долям и по календарным годам: вычеты считаются на каждого и на весь годовой доход.

Декларация, сроки, документы: что подать и когда

Если минимальный срок владения не соблюдён, нужна декларация 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей, а налог уплачивается до 15 июля. Освобождение по сроку владения — это отсутствие и налога, и обязанности сдавать декларацию.

Декларация — это не бюрократический ритуал, а способ зафиксировать право на вычеты и расходы. Поэтому даже при нулевом налоге (когда расходы равны доходу) инспекция ждёт 3‑НДФЛ: иначе она видит доход по сделке и не видит, куда он «делся». К декларации прикладывают договор купли‑продажи и акт передачи, документы, подтверждающие оплату (выписки банка, расписки), сведения о кадастровой стоимости, а также документы, подтверждающие расходы покупки — от ДКП до платёжек по ипотеке, если они учитываются. Если в этом же году была покупка нового жилья — право на соответствующий вычет заявляют в той же 3‑НДФЛ, экономя на всём доходе по ставке 13%. В долях каждый собственник подаёт свой комплект, даже если деньги шли одним платёжом.

Тонкости «единственного жилья»: спорные случаи и как их проходить

Единственным считается жильё, если у продавца нет иных прав собственности на жилые помещения, включая доли. Статус оценивается персонально для налогоплательщика и по датам, которые видны инспекции в реестрах.

На практике «единственность» рушится тише всего из‑за долей. Небольшая, унаследованная доля комнаты или старого дома — и льготный трёхлетний срок уже не подходит, даже если фактически человек живёт только в продаваемой квартире. Ещё одна подводная плита — семейное имущество. Вопрос о том, влияет ли жильё, записанное на супруга, на статус «единственного» другого супруга, порождает споры; безопасная позиция — исходить из того, что учитывается имущество каждого налогоплательщика и его доли, а ситуация с супругами требует аккуратной проверки и, при сомнениях, запроса разъяснений в своей ИФНС. Учитываются и новые строящиеся объекты: право собственности с момента регистрации в ЕГРН может лишить старое жильё статуса «единственного», если не срабатывает коридор 90 дней. Поэтому календарь сделки — не формальность, а инструмент экономии.

Покупка нового жилья до продажи: как работает «коридор 90 дней»

Если новое жильё куплено не ранее чем за 90 дней до продажи старого, статус «единственного» для старого сохраняется для цели трёхлетнего срока. Это правило помогает переезжать без налогового штрафа.

Механика проста: покупка новой квартиры в марте, продажа старой в мае — и инспекция не «наказывает» за то, что в момент подписания ДКП у человека два объекта. Такая конструкция пригодится тем, кто боится остаться «между домами» и предпочитает сначала купить, а потом продавать. Важно не выйти за пределы 90 дней и не обзавестись параллельно ещё одной комнатой или долей, которая разрушит «единственность» раньше времени.

Ипотека и проценты: что делать с расходами и вычетами

Проценты по ипотеке учитываются в имущественном вычете на покупку, а не в расходах при продаже. Но этот «покупочный» вычет может уменьшить общий НДФЛ в год сделки, если покупка и продажа произошли в одном году.

У продавца с ипотечным прошлым всегда две истории: когда‑то он покупал (и там есть проценты), а теперь продаёт (и там доход). Закон разводит эти реальности: проценты — только к покупке, расходы на продажу — это цена приобретения и платежи, напрямую связанные с ней. Зато именно покупочный вычет на базу 2 млн и проценты до 3 млн по отдельному лимиту дают возможность съесть налог от продажи, если всё сошлось в одном календаре. В декларации это один документ, но две логики, которые соприкасаются на общей сумме налога по ставке 13%.

Продажа доли и сделки с несовершеннолетними: где чаще всего ошибаются

При продаже доли вычеты и расходы применяются пропорционально доле, а статус «единственного» учитывает даже маленькие доли. Несовершеннолетние являются самостоятельными налогоплательщиками, их доли и сроки считаются отдельно.

Если в семье несколько собственников, на практике часто путают «семейную» и «налоговую» картину. В налоговом смысле каждый сдаёт свою 3‑НДФЛ, заявляет свой вычет, получает свой результат. Если доля принадлежит ребёнку, у него тоже есть собственный срок владения и своё право на имущественный вычет при продаже. Все согласования с органами опеки — отдельная плоскость сделки, но для НДФЛ это лишь подтверждение законности перехода прав. Ошибка «спрятать» детскую долю или не учесть старую долю в другом жилье часто стоит льготы на три года — и это один из самых горьких исходов из‑за невнимательности к деталям.

Сценарии на цифрах: короткие расчёты, которые показывают суть

Пара реальных чисел заменяет десяток абстракций. Ниже — типичные выкладки: они подсказывают логику выбора и показывают, где проходят налоговые «швы».

Сценарий 1. Единственное жильё, владение 3 года и 2 месяца, продажа за 8,5 млн, кадастр 9,0 млн. НДФЛ: 0. Причина — соблюдён льготный срок. Правило 0,7 и прогрессия не применяются, потому что налога нет как класса. Декларация не нужна.

Сценарий 2. Продажа через 2 года владения, договор — 3,6 млн, кадастр — 5,5 млн. База — 3,85 млн (5,5 × 0,7 = 3,85; это больше цены договора). Вычет 1 млн даёт базу 2,85 млн и налог 370,5 тыс. При расходах на покупку 3,2 млн база — 0,65 млн, налог — 84,5 тыс. Разница очевидна: документы на покупку окупаются.

Сценарий 3. Долевая продажа: двое собственников по 1/2; цена — 6,0 млн; кадастр — 6,4 млн. База общая — 4,48 млн (6,4 × 0,7). На каждого — 2,24 млн. Каждый вправе заявить по 0,5 млн вычета или свои расходы; суммировать «миллион» дважды на одного и того же налогоплательщика нельзя.

Сценарий 4. В один год продали за 7,0 млн и купили за 7,5 млн в ипотеку. Продажа до 5 млн и свыше — прогрессия, но общий НДФЛ снижается вычетом на покупку: база 2 млн под 13% и отдельный вычет по процентам (до 3 млн в пределах уплаченных сумм) могут «съесть» налог почти полностью.

• Вычет 1 млн — быстрый инструмент, но проигрывает документально подтверждённым расходам, если покупка была дорогой.
• Кадастровая стоимость — якорь, из которого не вырваться ценой в договоре: счёт идёт от большего.
• Доли требуют отдельного расчёта по каждому владельцу; детские доли — не исключение.
• Синхронизация покупки и продажи в один год часто даёт максимальную экономию.

Ответы на частые вопросы

Нужно ли платить НДФЛ при продаже единственного жилья?

Нет, если объект принадлежал не менее 3 лет и был единственным для продавца. В остальных случаях действует общий срок владения 5 лет или специальные трёхлетние исключения.

Проверяются даты регистрации права в ЕГРН и наличие иной жилой собственности. Если новое жильё куплено незадолго до продажи старого, срабатывает «коридор 90 дней», и старое сохраняет статус «единственного». При соблюдении срока декларация не подаётся, налог ноль. Если срок не выдержан — потребуется расчёт НДФЛ с учётом вычетов и расходов.

Что делать, если в договоре цена ниже 70% кадастровой стоимости?

К расчёту возьмут 70% от кадастровой стоимости, даже если в договоре меньше. Это базовое правило для сделок, где срок владения не обеспечил освобождение.

Именно поэтому перед подписанием договора имеет смысл запросить кадастровую стоимость и рассчитать возможную базу. Иногда достаточно скорректировать цену договора, чтобы не переплачивать налог без необходимости, а иногда — сразу готовить пакет документов на подтверждение расходов покупки.

Можно ли совместить вычет на покупку и продажу в одном году?

Да. Имущественный вычет на покупку (до 2 млн по базе и до 3 млн по процентам) уменьшает общий НДФЛ по ставке 13% за год, включая налог от продажи.

Это одна из самых эффективных стратегий в альтернативных сделках: продали, купили в том же году — и используете покупочный вычет, чтобы нивелировать налог от продажи. Важно правильно оформить 3‑НДФЛ и не забыть документы по обоим событиям.

Нужно ли подавать 3‑НДФЛ, если налога к уплате нет?

Если освобождение по сроку владения соблюдено — нет. Если срок не соблюдён, но доход обнулился расходами или вычетами — декларация нужна, чтобы зафиксировать это право.

Инспекция видит сам факт продажи, и при отсутствии декларации вправе доначислить налог с «грязной» базы. 3‑НДФЛ — инструмент, который превращает цифры договора и документы о расходах в легальный ноль.

Как быть с долями и несовершеннолетними собственниками?

Каждый собственник — отдельный налогоплательщик. Доли, в том числе детские, учитываются самостоятельно, вычеты и расходы применяются по каждой доле.

Наличие доли в другом жилье может лишить продаваемый объект статуса «единственного», что влияет на минимальный срок владения. При сделках с участием детей к налоговому блоку добавляются требования опеки, но налоговый расчёт от этого не меняется.

Повлияет ли жильё супруга на статус «единственного»?

Статус оценивается персонально по каждому налогоплательщику, но вопросы совместной собственности супругов требуют аккуратной проверки. Наличие у супруга жилья может повлиять на позицию инспекции.

Безопасный подход — заранее уточнить статус объектов и, при необходимости, получить разъяснения в своей ИФНС. В спорных ситуациях помощь даёт документальное подтверждение даты и состава имущества у каждого из супругов.

Какая ставка применится, если база больше 5 млн рублей?

13% — на часть базы до 5 млн, 15% — на превышение. Ставка 15% не применяется ко всей сумме, только к «верхнему» слою.

Такой мягкий порог делает расчёт предсказуемым. Даже при высокой цене сделки итог сильно зависит от выбранного способа уменьшения базы — вычета или подтверждённых расходов, а также от того, не «подтянула» ли базу кадастровая стоимость.

Итог: правила просты, если смотреть на них через календарь и документы

Основание для нулевого НДФЛ при продаже единственного жилья — время владения. Три года тишины в реестрах закрывают тему лучше любого лайфхака. Если времени не хватило, налог превращается в упражнение по выбору правильной базы: кадастровый якорь, документы на расходы и миллион‑вычет создают три точки опоры, а вычет на покупку в том же году завершает композицию.

Разумная последовательность шагов помогает пройти сделку без лишних нервов и переплат. Когда календарь честен, документы собраны, а цифры проверены, налог выглядит ровно как должен — как справедливая часть дохода, а не неожиданная потеря.

How To: продать единственное жильё и не переплатить НДФЛ

1. Проверить минимальный срок владения и статус «единственного» жилья по ЕГРН; учесть «коридор 90 дней» при замене квартиры.
2. Уточнить кадастровую стоимость на 1 января года продажи и сравнить её 70% с ценой в договоре.
3. Собрать документы на подтверждение расходов покупки; если их достаточно, выбирать «расходный» метод, иначе — вычет 1 млн.
4. Если в том же году планируется покупка — спланировать её так, чтобы использовать имущественный вычет и проценты по ипотеке.
5. Подготовить и сдать 3‑НДФЛ до 30 апреля (если срок владения не даёт освобождения), уплатить налог до 15 июля.
6. В долевой собственности считать отдельно для каждого собственника; не забывать о долях несовершеннолетних.